Mieterauswahl, Schutz vor Mietnormaden

Finden Sie den richtigen Mieter! Pünktliche Zahlungen, ein verantwortungsvoller Umgang mit der Wohnung und korrektes Verhalten im Haus – das zeichnet einen guten Mieter aus. Mit dem 10 Punkte Plan von IVC sind Sie auf der sicheren Seite.

1. Mietersuche vorbereiten

Auch wenn Sie Ihre Wohnung verständlicherweise so schnell wie möglich wieder vermieten wollen, erledigen Sie bitte zuvor ein paar „Hausaufgaben“. Vor allem müssen Sie jetzt Ihren Mietpreis festlegen. Wenn Sie die Miete im Vergleich zum Vormieter erhöhen wollen, erkundigen Sie sich vorab, ob für Ihre Stadt die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Damit darf die neue Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verzichten Sie auch im eigenen Interesse auf überzogene Mietforderungen: Ein Interessent, der aus einer Notlage heraus jeden Preis akzeptiert, kann ihn möglicherweise später gar nicht zahlen.

2. Richtig suchen

Um den richtigen Mieter zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob Sie in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserieren oder andere Wege nutzen. Bevorzugen Sie eine Familie als Mieter, stellen Sie die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschen Sie sich ältere Mieter, verweisen Sie auf Barrierefreiheit. Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall sollten Sie darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

3. Wohnungsbesichtigung vorbereiten

Bieten Sie möglichst allen Interessenten einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn einige Rückmeldungen passen gar nicht zu Ihrem Wohnungsangebot. Laden Sie die potenziellen Mieter aber nicht gemeinsam, sondern nacheinander ein. Machen Sie einen Zeitplan: Zum Beispiel Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessenten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

4. Besichtigungstermin

Werben Sie für Ihr Objekt: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Außerdem sollten Sie alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereithalten:

• die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten
• Angaben zur Wohnfläche
• Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis
• Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung
• Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV

Übernehmen Sie die Führung selbst. Dabei kommen Sie sicher mit dem Mietinteressenten ins Gespräch, wobei Sie sich freundlich, aber zurückhaltend zeigen sollten. Vermeiden Sie private Gespräche und äußern Sie sich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien Sie einen Interessenten auswählen.

5. Zeit sparen mit der Bewerbermappe

Sie möchten bei der Mietersuche so wenig Aufwand wie möglich haben und trotzdem keine Fehlentscheidung treffen? Dann achten Sie bei der Auswahl der Bewerber auf die TOP Bewertungen im IVC Check. Nur wer bereits:

• Selbstauskunft
• SCHUFA-BonitätsCheck
• Mietzahlungsbestätigung
• Einkommensnachweise

Mit einer Anfrage erhalten Sie alle Unterlagen eines Interessenten in nur einem Dokument. Speichern Sie die Bewerbermappe digital ab und rufen Sie die Unterlagen jederzeit per Email ab. Hier geht es zum Bewerber IVC-Check.

6. Selbstauskunft

Der erste Eindruck beim Besichtigungstermin ist positiv, es liegt aber noch kein IVC Bewerber Check vor: Verlassen Sie sich bei Ihrer Wahl keineswegs allein auf das „Bauchgefühl“, sondern stützen Sie sich auf objektive Kriterien. Die schriftliche Mieterselbstauskunft von IVC bietet dafür eine gute Grundlage. Sie können das Dokument ganz einfach herunterladen.
Über folgende Punkte sollten Sie Angaben einfordern:

• Persönliche Daten mit Adresse, Geburtsort und -datum
• Personalausweisdaten: Nummer, Gültigkeit und ausstellende Behörde
• Anzahl und Namen aller Personen, die mit dem Mieter einziehen
• Angaben zu Beruf, Arbeitsverhältnis und Arbeitgeber
• Einkommen oder Vermögen: Wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen, wurden in den letzten fünf Jahren gegen den Mietinteressenten Pfändungen vorgenommen, musste er eine eidesstattliche Erklärung abgeben?
• Haustierhaltung
• Einwilligung zum SCHUFA-BonitätsCheck für private Vermieter

Nicht zulässig sind Fragen nach der Religionszugehörigkeit, der Mitgliedschaft in Vereinen oder dem Wunsch nach Kindern. Bewerber müssen darauf nicht wahrheitsgemäß antworten. Zu aufdringliche Fragen könnten seriöse Bewerber sogar abschrecken.

7. SCHUFA-BonitätsCheck

Sich zu vergewissern, dass der zukünftige Mieter zahlungsfähig ist, gilt als unumstrittenes Recht des Vermieters. Sollte noch keine Bewerbermappe vorliegen, können Sie vom Mieter die Vorlage einer entsprechenden Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, verlangen oder sie mit seinem schriftlichen Einverständnis selbst mit dem SCHUFA-BonitätsCheck für private Vermieterr anfordern. So erfahren Sie, wie kreditwürdig der Interessent ist, ob er etwa eine eidesstattliche Versicherung geleistet hat oder hoch verschuldet ist. Weigert sich ein Mietbewerber, die SCHUFA-Auskunft vorzulegen oder seine Einwilligung zu geben, ist Misstrauen angesagt. Wer einen Mietzuschuss von der Arbeitsagentur bekommt, kann dennoch ein solventer Mieter sein. Im günstigsten Fall überweist die Arbeitsagentur direkt an den Vermieter.

8. Mietzahlungsbestätigung

Ein Mieter, der sich korrekt verhalten hat, wird nichts dagegen haben, solche Auskünfte zu erteilen. Allerdings sind nicht alle Vermieter bereit, eine solche Bescheinigung der Mietschuldenfreiheit auszustellen und können nicht dazu verpflichtet werden. Alternativ hat Ihnen der Mieter bereits mit Zahlungsbelegen in der Bewerbermappe nachgeweisen, dass er seinen Mieterpflichten nachgekommen ist. Von direkten Nachfragen beim Vormieter sollten Sie absehen, denn es ist rechtlich nicht eindeutig geklärt, inwieweit das zulässig ist.

9. Entscheidung

Alle Nachweise liegen vor, der zweite Bewerbertermin liegt hinter Ihnen. Gehen Sie in Ruhe noch einmal alle Daten und Fakten, aber auch Ihre persönlichen Eindrücke durch, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen. Ehe Sie eine Zusage machen, klären Sie noch ausstehende wichtige Punkte: Wenn Sie beispielsweise an Studenten oder junge Paare ohne eigenes Einkommen vermieten, können Sie sich mit einer Mietbürgschaft der Eltern absichern. Dann allerdings dürfen Sie keine Mietkaution mehr verlangen – es sei denn, die Bürgschaft wird freiwillig angeboten. Daher kann es für Sie günstiger sein, den Mietvertrag mit den Eltern abzuschließen.

10. Mietvertrag vorbereiten

Konnten Sie die richtigen Mieter finden und sich einig werden, wird mit dem Mietvertrag alles Weitere geregelt. Nutzen Sie dafür am besten die Muster-Mietverträge von IVC, die online für Sie zur Verfügung stehen: www.iv-check.de/mietvertrag-muster

11. Schutz vor Mietnormaden
Blick in renommierte Datenbanken ( Vermieter-Schutzgemeinschaft, Deutsche Mieter Datenbank) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter einholen. So vergewissern Sie sich, dass der potenzielle Mieter nicht eventuell schon bei dem vorherigen Vermieter negativ aufgefallen ist. Kaution als Mietsicherheit verlangen So können Sie potenziellen Mietnomaden aus dem Weg gehen, da diese in der Regel nicht gewillt sind einen einzigen Cent zu zahlen. Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen abschließen so erhalten Sie im Notfall ausbleibende Mietzahlungen zurück.  Schlüssel erst bei Vertragsabschluss und gezahlter Kaution sowie Miete dem Mieter aushändigen

Gute Mieter langfristig binden

Wie behalte ich einen guten Mieter?

Um den richtigen Mieter zu finden, haben Sie möglicherweise viel Zeit und Aufwand investiert. Nun hat er (oder sie) sich schon über längere Zeit bewährt: Er zahlt pünktlich die Miete, hält die Wohnung in ordentlichem Zustand und fügt sich bestens in die Hausgemeinschaft ein. Natürlich würden Sie ihn gerne langfristig als Mieter behalten. Dafür können Sie als Eigentümer einiges tun:

• Nehmen Sie Ihre Vermieterpflichten ernst. Es sollte selbstverständlich sein, ist es aber in der Praxis nicht immer: Erledigen Sie pünktlich die Nebenkostabrechnung, informieren Sie rechtzeitig über Reparaturarbeiten, die mit Lärm oder Umständen verbunden sind, und schicken Sie Modernisierungs- oder Mieterhöhungsankündigungenn frist- und formgerecht zu.
• Kümmern Sie sich zügig um einen Handwerker, wenn der Mieter einen Schaden in der Wohnung meldet. Fragen Sie zudem zeitnah nach, ob alles wieder in Ordnung ist.
• Falls seine Wohnung modernisiert wird: Bieten Sie Ihrem Mieter für diese Zeit ein Ausweichquartier an – zum Beispiel eine andere leerstehende Wohnung.
• Taucht doch einmal ein Problem auf, fragen Sie erst nach, bevor Sie beispielsweise eine Mahnung schicken. Es kann sich schließlich auch um einen Bankfehler handeln, wenn die Miete einmal verspätet ist.
• Wenn Sie erfahren, dass Ihr Mieter ausziehen möchte – etwa weil er wegen Heirat oder Familienzuwachs eine größere Wohnung sucht – können Sie ihm vielleicht ein entsprechendes Objekt aus Ihrem Wohnungsbestand anbieten.